Rent Control Group se blik op die behuisingskrisis in Kaapstad

Redakteursnota: Hierdie artikel is oorspronklik in Engels geskryf deur Adam Narain namens die Rent Control Group en is deur die redaksie in Afrikaans vertaal. Adam is ’n aktivis, regsnavorser en skrywer wat tans in Kaapstad se middestad woon. Die Rent Control Group is ’n vrywillige gemeenskap van kunstenaars, ingenieurs, studente, huurders en verhuurders wat omgee oor gemeenskap, behuising en geregtigheid.

Op 2 Julie 2026 het die Konstitusionele Hof ’n uitspraak oor die verkoop van die ou Tafelbergskool gelewer wat hoofopskrifte gehaal het. Maar hoe swaar weeg hierdie oordeel? En wat is die nut van die reg en sosiale geregtigheid in ’n samelewing so ongelyk en apaties soos ons s’n?

Die Adonisi-uitspraak is ’n oorwinning vir almal wat in Suid-Afrika woon. Meer spesifiek is dit ’n oorwinning vir die werkende mense van Kaapstad: van die skoonmaker en die winkelassistent, tot onderwysers, kunstenaars en jong skrywers wat dalk nou hierdie artikel lees. Die oordeel handel oor twee dinge: 1) behuising en 2) demokrasie.

Die staatsbeheerde Tafelbergterrein het tot in 2010 ’n remediërende skool gehuisves. Dit het ook bestaan uit ’n blok huurwoonstelle wat laas in 2014 beset is. ’n Besluit is deur die Wes-Kaapse regering gemaak om die eiendom aan ’n private entiteit te verkoop voordat enige openbare deelname moontlik was. Die provinsiale regering het die eiendom bloot as ’n finansiële bate beskou. Werkers en aktiviste in Kaapstad het met ’n radikale idee vorendag gekom: Publieke grond kan gebruik word vir … die publiek! Die besluit is in die hof uitgedaag en die uiteindelike oordeel het bepaal dat die staat misluk het om op beduidende wyse met die publiek te konsulteer en om die realiteit van ruimtelike apartheid toereikend aan te spreek.

Seepunt – en op die ou end, Kaapstad – is ’n kompakte geskiedenis van die Suid-Afrika wat ons vandag ken. Seepunt was een van die eerste liggings van gedwonge verskuiwings in Suid-Afrika. Die Behuisingswet (1920), gevolg deur die Natives (Urban Areas) Act (1923) en die apartheidera Groepsgebiedewet (1950), het die meerderheid van die area se populasie ontneem van grond, huurbesetting en basiese behuisingsregte. Huurkontrole is rondom dieselfde tyd ingestel om seker te maak dat jong Wit werkers en hulle families ’n lewe in die Moederstad kon bou. Vandag sien Seepunt nog dieselfde daaruit, maar dis anders op ander maniere. Die rasseskeiding het die weg gebaan vir nuwe skeidslyne. Terwyl Swart Suid-Afrikaners af en toe dalk in die promenade se sonskyn kan bak, behoort dié suburb toenemend aan ultraryk toeriste en digital nomads.

Ons land het in beginsel getransformeer van ’n uitsluitende samelewing wat geskoei is op onteiening en geweld, tot een gebaseer op ’n konstitusie wat die ongeregtighede van die verlede erken en verklaar dat ons stelselmatig dit wat in die verlede verkeerd gedoen is, moet regstel, terwyl ons vorentoe beweeg na ’n toekoms waarin waardigheid, gelykheid en vryheid deur almal geniet word.

Hierdie ideaal bly, natuurlik, ongerealiseer. Terwyl behuising nog altyd ’n kwessie in hierdie land was – met die koloniale en apartheidregering wat ons geen gunste in hierdie verband gedoen het nie – het ons demokratiese staat laat slaplê met die plan om voldoende behuising te ontwikkel. Behuising is eenvoudig nie teen die spoed waarteen dit moes gebeur, verskaf nie. Staatskaping, onbekwaamheid in beplanning en ewigdurende burokratiese prosesse, gekombineer met die loutere gebrek aan wilskrag, het ons gelei tot waar ons vandag is: ’n al hoe armer staat wat mense nou in tydelike hervestigingareas plaas in plaas daarvan om te bou. Dis ’n mislukking op alle vlakke van regering, oor alle regeringspartye van die politieke spektrum.

In onlangse jare is dit nie net lae-inkomste en werklose mense wat die druk van die behuisingskrisis voel nie. Huur in Kaapstad is buite beheer. Die Wes-Kaap se gemiddeld was R10 300 per maand in vroeg 2024. Vandag is dit R12 125. Maar as ons die syfers beperk tot Kaapstad, is dit veel hoër. Die gemiddelde maandelikse huur vir ’n studiowoonstel in die stadskom is oor R15 000, met net 179 woonstelle gelys vir langtermynhuur in die hele CBD. Die behuisingsmark het stilletjies die koms van sy eie klein revolusie waargeneem.

“Terwyl behuising nog altyd ’n kwessie in hierdie land was – met die koloniale en apartheidregering wat ons geen gunste in hierdie verband gedoen het nie – het ons demokratiese staat laat slaplê met die plan om voldoende behuising te ontwikkel.”

— Adam Narain

Kaapstad se behuisingsmark is nou deel van die wêreldmark. Nuwe digitale tegnologieë het die vloei van handel vergemaklik, wat dit moontlik maak vir buitelandse geldeenhede om plaaslike kopers oor te bie, die prys van huise te laat styg en huiseienaarskap al meer onbereikbaar vir die middelklas maak. Dit is ’n wêreldwye fenomeen. Ontwikkelinge word toenemend ontwerp as beleggingsvoertuie, en Kaapstad is g’n uitsondering nie. Onlangse behuisingsontwikkelinge fokus grotendeels op kleiner eenslaapkamerwoonstelle, gemik op beleggers, toeriste en die korttermynhuur-mark.

Die opvallendste van hierdie korttermynhuur-apps, soos baie van ons weet, is Airbnb. Daar is tans net oor 27 000 toegekende listings in die stad – die meeste van hulle volledige huise of woonstelle, eerder as spaarkamers. 70% van die middestad se behuisingsvoorraad is korttermynverhurings. In die Atlantiese kusgebied (waar Tafelberg gesitueer is) is daar ongeveer 13,5 Airbnb listings vir elke langtermynverhuring.

Hoe dra dit by tot die groter behuisingskrisis? Die alreeds lae aanbod van behuisingsvoorraad in Kaapstad word nóg kleiner. Die kloof tussen aanvraag en aanbod maak dit moontlik vir verhuurders om die mal huurbedrae wat ons vandag sien, te vra. Omdat hulle nie met euro’s, ponde en dollars kan meeding nie, trek die jong werkendes, regeringsamptenare en studente na die periferie van die stad: Bo-Kaap, Soutrivier en Woodstock – almal histories Swart werkersklasareas. Op sy beurt stoot dit die prys van huur in hierdie buurte op. Hierdie siklus (wat navorsers downraiding noem) verdring verder gemeenskappe uit die stad, waar hulle moet meeding vir behuising in ’n land waar die staat reeds nie bevoeg is om aan die huidige aanvraag te voldoen nie. Opsommend: Hierdie korttermynverhurings en hulle korttermyn genot lei tot probleme in die langtermyn.

Rent Control Group is as gevolg van hierdie juiste probleem gestig. Ons het in 2024 as ’n groep jong werkers en studente wat in die middestad en omgewing woon, gevorm. Omdat ons teen ’n angswekkende koers uit ons stad verstoot word, het ons begin besef dat die behuisingskrisis wat ons ervaar, deel van ’n groter stel krisisse in Suid-Afrika en die wêreld uitmaak. Oor die afgelope twee jaar het ons mekaar opgevoed, huurders in geskille met landlords ondersteun en saam met regsgeleerdes, aktiviste en akademici gewerk om te verken hoe regverdige huur in Kaapstad sou lyk.

“Omdat ons teen ’n angswekkende koers uit ons stad verstoot word, het ons begin besef dat die behuisingskrisis wat ons ervaar, deel van ’n groter stel krisisse in Suid-Afrika en die wêreld uitmaak.”

— Adam Narain

In Augustus vanjaar het ons ’n veldtog geloods waarin ons uiteensit hoe ons hoop om hierdie doel te bereik. Airbnb is nie die kern van die probleem nie, maar dit is die mees sigbare deel daarvan. Dit is ook die deel wat die gouste kan verander. Die stad publiseer sy draft Short-Term Letting by-Law in Augustus en ten tye van die skryf van hierdie artikel, is dit oop vir publieke kommentaar. Tydens die veldtog se bekendstelling het ons uiteengesit wat deur regulasies bereik kan word, hoe dit al in stede regoor die wêreld gewerk het, wat die beste praktyk is en hoe ons diegene met mag wat ons verteenwoordig, kan kry om te doen wat die beste vir ons gemeenskappe is.

Om te huur sal binnekort die dominante vorm van behuising in Suid-Afrika word. Soos wat huiseienaarskap verder onbekombaar word vir die werkers- en middelklas, moet ons gemeenskappe organiseer rondom die voorwaardes waarvolgens ons huur. Ons staat is nie wat dit 10 of selfs vyf jaar gelede was nie. Groot gedeeltes van die tesourie is gemors of gesteel. Dit affekteer ons almal: Die reg op toegang tot behuising sal toenemend deur die privaat sektor realiseer – of nie – omdat die staat nie langer sy eie weg uit kan bou nie. Op hulle eie sal die ultraryk aanhou bou vir die ultraryk.

Maar ons gebroke staat is nie ’n magtelose staat nie. Regulasies kos byna niks nie; dit benodig net die politieke wil om ’n stad vir almal te skep. Sonder dit, is die prentjie skrikwekkend: ’n stad gevul met toeriste en geen inwoners nie. Werkers wat die meeste van hulle lone gebruik om na ’n stad te reis waarin hulle nooit kan bly nie, terwyl toeriste in generiese kroeë drink en in kamers identies aan dié in Bali slaap.

As ons enige iets van die Tafelberg-uitspraak kan leer, is dit dat alledaagse mense, wanneer hulle as gemeenskappe goed ingelig en georganiseerd is, die koers van geskiedenis kan verander. Die applikante was Thozama Adonisi, ’n verpleegster by die Christiaan Barnard Gedenkhospitaal wat in ’n kelderwoonstel in Seepunt gewoon het; (oorlede) Phumza Ntutela, ’n sekretaresse en Seepunt-inwoner sedert 1981 wat haar kinders in die sogenaamde bediendekwartiere grootgemaak het totdat sy uit, tot in Nyanga, geforseer is; Sharone Daniels, wat gedwonge van Simonstad na Ocean View verskuif is; en Selina la Hane, wat sedert 1971 in Seepunt gewoon het en in die provinsie se woonstelle op die Tafelberg-terrein gewoon het totdat sy daar uitgesit is.

Hierdie vier werkersklasvroue het die provinsie en die stad aangevat en ná byna ’n dekade het hulle gewen. Die staat se mag oor die stad is ’n werklikheid en dit moet kan verantwoording doen vir hoe daardie mag gebruik word. Alhoewel ons omstandighede van hulle s’n verskil, deel ons op die einde van die dag dieselfde lot. Ons kan en moet organiseer, opvoed en druk vir ’n stad wat ons almal huis kan noem. Dis in gemeenskappe waar kultuur ontstaan – kom ons baklei daarvoor.